ביטול חוזה שכירות בהסכמה: המדריך המלא

כחלק מהחיים במדינת ישראל, חוזי שכירות הם החוזים הנפוצים ביותר בכל שלב בחיים. בין אם אתם צעירים שיצאתם מהבית לפני הצבא, בין אם אתם משרתים בבסיסים פתוחים שאינם באזור המגורים שלכם, בין אם אתם סטודנטים ובין אם אתם משפחה צעירה או וותיקה – רוב האנשים שוכרים דירות.

עם זאת, מה קורה במצב בו כבר חתמתם על חוזה שכירות עם המשכיר, אבל אתם מעוניינים לצאת ממנו בהסכמה? מה נדרש מכם כדי לעשות זאת? אנחנו כאן כדי לתת לכם את המדריך המלא.

מה כולל חוזה שכירות?

בין אם אתם משכירים ובין אם אתם שוכרים, שניכם למעשה חותמים על הסכם הדדי כאשר אתם משכירים את הנכס או שוכרים אותו. במסגרת כך, לרוב, המשכיר ישלח חוזה ארוך ומפורט לשוכר, אשר כולל מאפיינים כגון גובה תשלום השכירות, תאריך הכניסה והיציאה מהנכס, מטרת השימוש בנכס, איסורים מסוימים על השימוש בנכס, מה נכלל בנכס כאשר נכנסים לדירה וכדומה. ככל שחוזה השכירות מפורט יותר, קח פוחת החשש של המשכיר והשוכר כי יהיו חוסר הבנות.

רקע – ביטול חוזה שכירות

קיימים מצבים בהם אחד מהצדדים מעוניין לבטל את חוזה השכירות שנערך. הדבר יכול להיעשות לאחר החתימה וטרם כניסת השוכר לדירה או לאחר כניסת השוכר. במסגרת כך, ניתן למצוא מספר סיבות אשר כוללות חוסר יכולת לשלם את שכר הדירה, חוסר התאמה בדירה שמתגלה מראש או בדיעבד, לאור ליקויים בדירה אשר בעל הדירה המשכיר אינו מוכן לתקן ועוד סיבות רבות ומגוונות, אשר חלקם נעשות לאור גורמים חיצוניים לצדדים וחלקם עשויות להיות לאור היעדר הסכמות או חוסר רצון של הדיירים או השוכרים להמשיך את מערכת היחסים.

ככלל, ככל שלא מצוין בחוזה כי יש אפשרות לעזוב את הדירה, לא ניתן לבטל חוזה ואף ייתכן שניסיון לעשות כן יחשב הפרה יסודית אשר מובילה לתשלומי קנסות אשר נקבעו מראש. עם זאת, קיימים תנאים שניתן להכניס לחוזים אשר מאפשרים יציאה מהחוזה בנסיבות כאלו ואחרות. אנחנו כאן כדי לפרט לכם על מספר דרכים לבטל חוזה שכירות בהסכמה:

ביטול חוזה השכירות בהסכמה מראש

העיקרון המנחה בתחום דיני החוזים הוא חופש החוזים, אשר מאפשר לצדדים לנסח חוזה אשר משקף את מפגש הרצונות של הצדדים, ככל שהדבר חוקי ולא נוגד את תקנת הציבור. בהתאם, יכול להיות מצב שבו במסגרת החוזה הראשוני הצדדים סיכמו כי יתאפשרו נקודות יציאה מהחוזה בזמנים מוגדרים מראש.

לדוגמה, מרבית החוזים מאפשרים לבעל הדירה להוציא את השוכר במידה שנותן התראה מראש של 60 ימים. כמו כן, שוכר אשר מתמקח על התנאים של החוזה יכול לייצר נקודת יציאה דומה בהינתן התראה של 60 ימים (או כל מספר ימים אחר אשר נקבע בין הצדדים).

דוגמאות נוספות לנקודות יציאה יכולות להימצא במקרה של התחלת בנייה, דוגמת תמ"א 38 בבניין בו הוא שוכר את הדירה או בבניינים סמוכים. כמו כן, ניתן להתנות לשוכרים את ההסכם בכך שהדירה שייכת לבעלים וכי במידה שהיא נמכרת אפשר להוציא אותם בהסכמה ותוך מתן התראה מראש. כל זאת, כמובן, בכפוף למגבלות החוק.

ביטול חוזה שכירות בהסכמה בדיעבד

אז נכון, כאשר מדובר על הסכמה מראש, האפשרות לצאת מן החוזה רשומה בו ולכן לא ניתן לעשות כנגד כך דבר. עם זאת, אפשר להגיע להסכמות על ביטול חוזה בהסכמה גם במידה שהדבר אינו מצוין מלכתחילה בחוזה. כך, למשל, קיימים מקרים בהם אחד מהצדדים לחוזה לא שיער כי צפויות להתקיים נסיבות שיובילו לביטול החוזה לפני סיומו, אך עדיין הוא מעוניין לעשות כן. במקרים אלו, יש צורך של הסכמה הדדית בין הצדדים.

בפועל, אין הגבלה חוקית לבטל את החוזה במידה שאכן שני הצדדים מסכימים על כך, כי כמו שציינו – דיני החוזים נועדו לאפשר הגעה למפגש רצונות, ואין זה משנה אם מדובר במפגש רצונות שנעשה מראש או בדיעבד.

אפשר למצוא דוגמאות לביטול הדדי בדיעבד בתקופת מגפת הקורונה שתקפה את ישראל החל משנת 2019 והובילה לכך שלאנשים רבים לא היה כסף לשלם. במסגרת כך, בעלי דירה מסוימים אפשרו לשוכרים הגרים בדירתם לצאת מהדירה או להימנע מתשלום לתקופה מסוימת מכיוון שהבינו את הקושי של השוכרים לשלם את שכר הדירה. מקרים דומים יכולים להיות במידה שהמשכיר מעוניין לקבל את הדירה לידיו והשוכר מבין כי יש לו צורך ממשי בכך.

עם זאת, כאמור, הכל נדרש להיעשות בהסכמה הדדית ולא יכול לקרות מקרה בו רק צד אחד מעוניין בביטול החוזה ועושה זאת על דעת עצמו, ככל שלא צוין מפורשות בחוזה שניתן להתנהל כך. במידה שאחד מהצדדים מבצע ביטול חוזה חד צדדי, הדבר עשוי לעלות כדי הפרה חוזה, או אפילו הפרה יסודית של חוזה והצד המפר יהיה עשוי להידרש לשלם פיצויים (תרופות) גבוהים לצד הנפגע מהביטול המלאכותי של הסכם השכירות.

לסיכום

במאמר זה, הסברנו על ביטול חוזה שכירות בהסכמה מראש או בדיעבד. כך, למעשה, ניתן לצאת מחוזה במידה שהוסכם על כך מראש במגוון נקודות יציאה הכוללות תנאים מוגדרים או לחלופין התראה של X ימים מראש, לפי מה שהסכמתם במועד חתימת החוזה.

לחלופין, ניתן לבטל חוזה שכירות בהסכמה גם בדיעבד. בהתאם, אם אחד מהצדדים מבקש לצאת מהחוזה לאור נסיבות לא צפויות, כגון מחלה או היקלעות למצב כלכלי לא פשוט, והצד השני מאפשר זאת, אזי ניתן לבטל את חוזה השכירות גם מבלי שהדבר הוסכם לפני כן.

יתרה מכך, ניתן לבטל חוזים גם בהינתן הסכמה חד צדדית, אשר כוללת מקרים של ביצוע חוזה בחוסר תום לב, הפרה יסודית של חוזה שכירות ועוד מגוון רחב של מקרים אשר מאפשרים לאחד מהצדדים לצאת מהחוזה.